Johan Conijn

Bijzonder Hoogleraar Woningmarkt Universiteit Amsterdam & Directeur Ortec Finance

De woningmarkt wordt krapper. Wat is daarvan de oorzaak?

Tijdens de financiële crisis zijn te weinig woningen gebouwd. Bovendien is de vraag naar woningen sterk gestegen door de daling van de rente. Steden zijn populair, met name in de Randstad, dus daar is het probleem het grootst.

Er is een sterk stijgende vraag en een groot tekort. Dat is de situatie waarin de woningmarkt zich nu bevindt.

Hoe vindt de verdeling van de schaarse woningen momenteel plaats?

In de koopwoningenmarkt in de grote steden gebeurt dat via de prijs. Er zijn heel sterke prijsstijgingen, met Amsterdam aan kop. In de schaarste kan alleen de hoogste bieder een woning kopen.

In de grote steden wordt op grote schaal boven de vraagprijs geboden. Dat is een gevolg van de grote schaarste, in combinatie met de lage rente.

In de grote steden wordt op grote schaal boven de vraagprijs geboden.

Lage rente geeft lage maandlasten en daardoor kunnen mensen veel bieden op een woning. Het overbieden is nog nooit zo extreem geweest als nu. Veel mensen met minder koopkracht vissen daardoor achter het net.

 Wat is het nadeel van deze ontwikkeling?

Mensen met een middeninkomen kunnen heel moeilijk een woning vinden in de populaire steden. Met name starters kunnen vanwege hun inkomen niet in een corporatiewoning, of alleen na een jarenlange wachttijd. Vanwege de schaarste is er voor hen ook geen koopwoning.

Zij zijn aangewezen op huurwoningen in het middensegment, maar die zijn er ook niet voldoende. Voor starters is het heel moeilijk om de woning te bemachtigen die zij graag zouden willen. En zij zijn nu veel meer kwijt aan woonlasten dan vroeger.

Wat heeft dit voor gevolgen?

Er is momenteel veel discussie over wat deze ontwikkeling betekent voor de samenstelling van een stad. Het risico bestaat dat alleen nog mensen met een hoog inkomen in de stad kunnen wonen.

Dat geeft een eenzijdige bevolkingssamenstelling. Terwijl Nederland een traditie heeft van gemengd wonen en bouwen. Gelukkig zijn er corporaties, waardoor een deel van de woningvoorraad beschikbaar blijft voor mensen met een laag inkomen, ook in de steden.

Mensen met een middeninkomen kunnen heel moeilijk een woning vinden in de populaire steden.

Maar de huidige ontwikkeling heeft zéker invloed op de samenstelling van een stad, want middeninkomens kunnen er nauwelijks meer terecht. Zij zijn meer aangewezen op gebieden buiten de steden.

Wat kan hieraan worden gedaan?

Er is maar één oplossing: meer bouwen. Over de volledige breedte moet meer gebouwd worden. Ik geloof niet zozeer in subsidies, want die zijn alleen goed voor de ontvangers, die dan anderen kunnen overbieden.

Meer bouwen is het enige wat kan worden gedaan. En proberen om dat te doen onder zo gunstig mogelijke voorwaarden.

Ziet u dit al gebeuren?

Jazeker. Vooral de grote steden zijn op dit moment enorm aan het versnellen. Maar bouwen kost veel tijd. Er is helaas veel bouwcapaciteit verloren gegaan tijdens de crisis.

Veel bouwvakkers hebben de bedrijfstak verlaten, en gemeenten hebben nu te weinig bouwrijpe grond. Veel mensen dachten dat de crisis heel lang zou duren, en dat is achteraf bezien misschien een beetje kortzichtig geweest. Nu weten we dat niet alle keuzes goed zijn geweest.

Maar het is ook wel begrijpelijk, want in tijden van crisis is het moeilijk om vertrouwen te houden en op basis daarvan keuzes te maken.

Hoe ziet u de toekomst van de steden?

Ik hoop dat de binnensteden ook woongebieden blijven. We zien nu de trend dat binnensteden steeds meer toeristengebieden worden, met alle voorzieningen die daarbij horen.

Dat is belangrijk voor de economie, maar de keerzijde is dat het toerisme de overhand gaat krijgen. Ik hoop dat er een goede balans blijft tussen voorzieningen voor bewoners en voor het toerisme. Steden moeten leefbaar blijven voor mensen die er wonen.