De verstedelijking heeft een grote vlucht genomen. Het legt een zekere druk op onze steden en leidt tot complexe vraagstukken. Diverse vraagstukken ook, want geen stad is hetzelfde. Tegenover overbelaste stadskernen vinden we leegloop en krimp, waarmee elke stad een andere aanpak vereist. Optimale stedelijke ontwikkeling vraagt een nauwe samenwerking tussen stakeholders zoals de overheid en de markt. Daar zijn de rondetafelgasten het over eens.

Lokale overheid en markt

Daarbij ligt de nadruk op een lokale samenwerking, vinden ze, met een Rijksoverheid die terughoudend is. “Lokale overheden kiezen de laatste jaren vaak voor een faciliterende rol. Een voorbeeld van goed samenspel is het Amsterdamse Cruquiusgebied waar een industriegebied wordt herontwikkeld tot een woon-werkomgeving met initiatieven vanuit de markt”, zegt Heleen Aarts, directeur gebiedsontwikkeling bij vastgoedontwikkelaar en woningbelegger Amvest.

Frank ten Have, partner bij Deloitte Real Estate en tevens werkzaam in gebiedsontwikkeling, wil zelfs een stapje verder gaan: “Het programma Agenda Stad van de Rijksoverheid is een papieren tijger. Juist ondernemers kunnen een gebied naar een hoger plan tillen zoals in het Rotterdam Innovation District gebeurt waar de stadshavens transformeren in woon-werkgebieden en bedrijven hiervoor de krachten bundelen. Het Cambridge Innovation Center daarnaast, faciliteert start-ups in het Rotterdamse Groothandelsgebouw.”

Optimale stedelijke ontwikkeling vraagt wel dat de betrokkenen rolvast zijn, benadrukt Carolien Gehrels, directeur Big Urban Clients bij adviesbureau ARCADIS. “Gemeentelijke taken zijn bijvoorbeeld het waarborgen van de kwaliteit van de publieke ruimte en wijziging van planologie om nieuwe functies aan gebieden te kunnen toewijzen.”

In Dordrecht bijvoorbeeld, kunnen nu in een deel van de stad oude, leegstaande winkelpanden worden bewoond dankzij nieuwe afspraken in een publiek-private samenwerking. “Een flexibel bestemmingsplan biedt nu al veel mogelijkheden voor de vestiging van niet-winkels”, zegt Gido ten Dolle, directeur stedelijke ontwikkeling bij de gemeente Dordrecht. “Doel is een compact en krachtig kernwinkelgebied, met daarnaast een diversiteit aan wonen, culturele voorzieningen en werkmilieus.”

Winkelgebied of mengfunctie?

Samenwerking om panden meer of andere functies te geven hoort bij de stad van nu, die er heel anders uitziet dan zo'n tien jaar geleden. De vier sprekers beamen dat veel kernen van steden niet louter meer kunnen functioneren als winkelgebied. Het woord 'beleving' valt, duidend op de consument die een stad bezoekt voor een dagje uit waarbij ook museum- en restaurantbezoek niet ontbreken. Er alleen kunnen winkelen volstaat niet meer.

Steden moeten er goed over nadenken waar hun kracht en zwakte ligt en moeten daarmee hun koers bepalen. En dat is voor elke stad anders, zegt Gehrels. “Sommige gebieden trekken alleen boodschappers aan waar andere meer geschikt zijn voor een vrije zondagmiddag. In Nijkerk, waar eerst een variëteit aan winkels bestond, is de binnenstad kleiner en compacter geworden en nu voornamelijk gericht op mensen die er hun boodschappen doen. Winkelen deden ze toch al meer in de grotere steden nabij. Een dergelijke focus brengt een hogere kwaliteit van het aanbod. Hiermee zijn de Nijkerkers leegstand voor geweest.”

Ten Have ziet ook dat de markt met oplossingen komt wat functies betreft rondom het winkelcentrum Leidsenhage. De uitbreiding ervan stuitte aanvankelijk op veel weerstand bij ondernemers in omliggende winkelgebieden zoals Voorschoten. “Nu is er een intentieverklaring tussen de ontwikkelaar en de lokale winkeliersvereniging, waarin staat dat hij de ondernemers die zich minder thuis voelen in het nieuwe winkelcentrum helpt bij hervestiging in Voorschoten – met branding en positionering – wat positief bijdraagt aan het winkelgebied daar.”

Aarts noemt Rotterdam als voorbeeld waar de binnenstad de laatste tien jaar veel meer een mengfunctie heeft gekregen. “Het was er uitgestorven na zessen. Inmiddels zorgt een combinatie van werken, wonen en recreëren dat het gebied ook ’s avonds levendig is en bovendien veiliger. Cruciaal voor steden.”

Aanpak van leegstand

Ondanks de diversiteit in steden hebben vele leegstandsproblematiek gemeenschappelijk. De gesprekspartners zijn het erover eens dat die het best wordt aangepakt op gebiedsniveau, in plaats van per pand. Al valt dat in de praktijk nog lang niet altijd mee, zegt Ten Dolle. “Veel panden zitten ergens weggestopt in een portefeuille met een eigenaar die geen verantwoordelijkheid neemt voor de leegstand omdat hij er geen gevoel bij heeft. Cruciale vraag is hoe we die groep in beweging krijgen. Eigenaren moeten worden meegenomen in de gebiedsontwikkelingen, en de mogelijkheden die deze opleveren. Het kan ook helpen als gemeenten investeerders en eigenaren bijeenbrengen. Dat hebben wij in Dordrecht gedaan bij de herontwikkeling van de Spuiboulevard, waar een groot deel van de kantoormeters verdwijnt, wat leidt tot het afboeken van panden. Het instrumentarium om dit verlies te delen ontbreekt nog. We verkennen nu de mogelijkheden van een vereffeningsfonds dat dankzij bijdragen van eigenaren kan uitkeren.”

Ten Have vraagt zich af of (tijdelijke) flexibiliteit in de onroerendezaakbelasting (ozb) een oplossing is; verlaging of verhoging kan een concentratie van winkels en kantoren stimuleren dan wel afremmen. Ten Dolle denkt dat die optie te complex is en vooral nieuwe discussies met zich meebrengt.

Kans op vernieuwing

Leegstand aanpakken begint bij eigenaarschap, voegt Aarts toe: “Verantwoordelijkheid nemen voor een plek is de rode draad. Door gemeente, bedrijfsleven en vastgoedbeleggers maar ook door bewoners. Voor een heel gebied of een straat. Zolang we ze maar differentiëren met een onderscheidende kwaliteit en identiteit. Zoals Strijp S in Eindhoven, een terrein waarop vroeger de onderzoeksgebouwen van Philips stonden en wat nu – na herontwikkeling door gemeente en markt – 'the place to be' vormt voor de creatieve sector. Een uitstekend voorbeeld van hoe je leegstand op gebiedsniveau aanpakt”, vindt ze.

Het geeft volgens Gehrels het pluspunt van leegstand aan. Zij pleit voor een andere term, gezien de negatieve associaties. “Leegstand biedt namelijk ook de kans op vernieuwing en de mogelijkheid om nieuwe functies toe te voegen zoals een bibliotheek, een muziekschool of kroeg.”

Wonen in de Randstad

Een nieuwe invulling van panden en gebieden kan ook inspelen op de enorme woningbehoefte in (rand)stedelijk gebied. Is het noodzakelijk dat gemeenten meer bestaand vastgoed aanwijzen voor transformatieprojecten? “Het is natuurlijk prima om van leegstaande kantoorpanden woningen te maken. Maar er moet wel terughoudendheid zijn in het aanwijzen van panden, je kunt dat niet opleggen aan eigenaren. Trek het breder en pak transformatie dus aan op gebiedsniveau”, zegt Aarts. Ten Dolle: “Ik denk dat gemeenten heel goed de stad en deelgebieden moeten kennen om transformatiekansen te signaleren en dat zij zich vervolgens met onderhoud moeten richten op de gebieden waar de energie zit en waar de partijen welwillend staan ten opzichte van transformatie.”

Hij besluit: “In Nederland staan gebieden met een overspannen woningmarkt tegenover die met krimp. Laat provincies daarom meer samenwerken over provinciegrenzen heen.”