"Of misschien is dagelijkse beleving een beter woord: het gaat om zaakjes voor boodschappen als brood en kaas, koffie of een biertje drinken, of een hapje eten. Dat is anders dan winkelen voor dingen die niet zo dagelijks zijn: kleding, boeken en elektronica – wat normaal gecentreerd ligt in het hart van een traditioneel winkelcentrum. Het oog voor beleving is terug in de binnenstad. Waar men in de jaren tachtig de stad uit wilde, trekt de stad nu juist een specifiek publiek aan.

Digitalisering

Van grote invloed is digitalisering. Online winkelen doe je op een heel andere manier dan fysiek winkelen. Op internet is het product leidend. Neem CoolBlue: de site moet productgericht zijn. In de winkel krijg je een idee van het assortiment en worden diverse producten samen getoond. Winkels zoeken daarvoor naar de juiste mix. Er zijn (grotere) bedrijven die dat zelf bedenken, er zijn er ook die daarvoor met anderen samenwerken. De term ‘conceptontwikkeling’ is een tijdje weggeweest, maar die zie ik terugkeren.

Leegstand

Tegelijkertijd maakt leegstand duidelijk dat sommige bedrijven gewoon kleiner zullen moeten. Dat schept ruimte voor wonen en voor individuele ondernemers en familiebedrijven. Er vindt veel meer tijdelijke verhuur plaats, ook om dingen te proberen. Dit heeft een sociale waarde, zoals veiligheid en beleving van een gebied. Maar er is ook een economische reden. Zo lijken in elk geval de eerste onderzoeken uit te wijzen dat de waarde van vastgoed stijgt bij gebruik. En gemeenten zijn er blij mee, want het stimuleert werkgelegenheid.
Maar waar de vorige eeuw echt de eeuw van de overheid was, is de grote beweging binnen de gebiedsontwikkeling dat dat afneemt. Er wordt veel meer samenwerking gezocht met bedrijven en met burgers. Soms zullen gemeenten de ontwikkelingen moeten aanjagen, moeten zoeken: waar zit de energie in de samenleving? Welke investering is realistisch? In plaats van toetsing achteraf, is het belangrijk om vooraf kaders op hoofdlijn te bieden."