Rogier Hentenaar

Hoofdredacteur Vastgoedjournaal

Handenwrijvend kijken directies van stedelijke grondbedrijven jaar in, jaar uit naar de aanhoudende stijging van de grondprijzen. Met de opbrengst daarvan kunnen steden nog meer leuke dingen doen voor haar bewoners. Zou het? Ik zie een groot gevaar.

Wereldwijde trend

De wereldwijde trend van de trek naar de stad voor scholing, werk, liefde en vermaak is inmiddels op alle fronten merkbaar. Steeds meer mensen azen op een steeds kleiner beschikbaar aanbod aan woningen met oplopende wachtlijsten en hogere prijzen tot gevolg.

Zowel aan de koopzijde als aan de huurkant. Ontwikkelaars, corporaties en beleggers worden gemaand meer te bouwen zodat de prijzen kunnen zakken omdat het aanbod dan weer matcht met de vraag. Hoe naïef is deze gedachte!

Prijsstijgingen

De prijzen van nieuwbouwwoningprojecten in de binnensteden – ik noem als voorbeeld de grootste vier steden – stijgen rap omdat ontwikkelaars steeds meer moeten afdragen aan het plaatselijk grondbedrijf.

Het is het omgekeerde van wat het zou moeten zijn volgens de residuele grondwaardemethode waarbij de grondprijs de resultante is van de verkoopprijs minus de som van bouwkosten en winst.

Het is het omgekeerde van wat het zou moeten zijn.
 

De grondprijs wordt juist meer en meer gedicteerd, gebaseerd op berekeningen in het verleden waarop schimmige extrapolaties zijn losgelaten. Ontwikkelaars worden hier voor voldongen feiten gesteld en krijgen steeds moeilijker hun projecten rondgerekend.

Laat staan al de hippe CPO-zelfbouwprojecten waarbij burgers op hun eigen kavel hun eigen kleurrijke fantasiehuis op kunnen realiseren. Die dreigen in Amsterdam compleet stil te vallen omdat de eens zo begeerde grondkavels onbetaalbaar worden.

En dan moet er ook nog een huis op worden gebouwd terwijl aannemers schaarser en net als de materialen almaar duurder worden. Professionele ontwikkelaars kunnen de hogere grondprijzen ondervangen door simpeler, hoger en kleinere woningen te bouwen.

Maar leggen zij zo de fundamenten voor een mooiere en leefbare stad? Dat niet bepaald. Steden die contrair aan de marktontwikkelingen de grondprijzen gematigd houden, kunnen wel eens tot de toekomstige koplopers horen. Want rijk en arm, oud en jong, mobiel en gebrekkig: voor een ieder komt een stadswoning binnen handbereik. Met dank aan de acceptabele grondprijs.