PPS in gebiedsontwikkeling kent grofweg vier contractvormen, waarin met name de rol van de overheid het onderscheid maakt. Ten eerste is er de klassieke aanpak conform het principe van de toelatingsplanologie, waarbij de overheid voornamelijk faciliteert. Daarnaast is de bouwclaim ontstaan: de overheid koopt grond van een private partij, die de grond weer in bezit krijgt als deze klaar is voor exploitatie. Minder risicovol voor de overheid is een concessie: de private partij zorgt voor de grondexploitatie en financiering, in ruil voor ontwikkelrechten. De sterkste vorm van participatie is de joint venture. Marktpartij en overheid investeren gezamenlijk in de grondexploitatie en lopen samen risico.

Net gewend

Hoewel het idee van de joint venture de afgelopen jaren opgeld deed, neigt de overheid nu weer sterker naar de klassieke aanpak of concessiemodellen, analyseert Weebers. “De marktpartijen hebben terecht gezegd ‘wie betaalt, bepaalt’. Als de overheid meer inspraak wilde, dan moest zij ook maar op de wagen komen zitten. Nu we eigenlijk net gewend waren aan die participerende rol, dreigen we de klok twintig jaar terug te zetten.”

Dit kan volgens Weebers en Claassen betekenen: terug naar een star model, zonder mogelijkheden voor wederzijdse inbreng en kruisbestuiving, ingegeven door de wil van de overheid om sterk te sturen zonder risico te dragen. Relatief rigide bestemmingsplannen dragen bovendien niet bij aan meer flexibiliteit. Claassen: “Nederland heeft in ruimtelijke besluitvorming nog steeds een cultuur van strakke voorwaarden. Ook samenwerkingen kennen daardoor feitelijk vaak weinig flexibiliteit. Dat is voor een duurzame en innovatieve aanpak niet bevorderlijk.”

Vertrouwen

De momenteel veel onderzochte vorm van privaat gestuurde gebiedsontwikkeling past naar inschatting van Weebers en Claassen niet bij het huidige overheidsdenken en de poldercultuur. “Een alternatief is effectieve inzet van publieke instrumenten, waarbij markt en overheid samen sturen. De samenwerking wordt dan nog altijd gevormd door een sterke, professionele overheid en een ondernemende marktpartij. Als er sprake is van verplichte of overheidsgerelateerde opgaves, zal er moeten worden aanbesteed.”

En als er wordt gewerkt vanuit een groeimodel zoeken overheid en markt elkaar van nature op. Dit moet de vijfde contractsvorm worden, zo denken de advocaten. Claassen: “Bij gebiedsontwikkeling bestaan altijd rendabele en onrendabele stukken. De onrendabele stukken vragen om een gezamenlijke investering. Over deze band kan commitment ontstaan. Een contractvorm moet een voedingsbodem vormen voor vertrouwen. Dat is de uitdaging waar we nu voor staan.”