Els Le Large
Senior legal consultant Royal HaskoningDHV

 

Een belangrijk deel van het verschil tussen PPS-concessie en DBFMO-contract is dat die laatste sterk gericht is op het interne proces van een organisatie. Hueben: “Het doel voor de opdrachtgever is om wel de regie in handen te hebben, niet de uitvoering.” Hij gebruikt het voorbeeld van een DBFMO-contract voor de uitbreiding van een ziekenhuis. “Het ziekenhuis wil zo min mogelijk van doen hebben met de secundaire processen. Hij krijgt garantie op kwaliteit. Bij niet presteren volgt er een korting op de vergoeding voor de opdrachtnemer. De hersteltijd waarin klachten worden opgelost is bovendien vastgelegd. Daarnaast gaat het voor een opdrachtgever om het wegleggen van risico’s. Je kunt je afvragen in hoeverre dat samenwerking is. Laatst zei iemand nog tegen me: kunnen we het niet beter publiek-privaat zakendoen noemen? De essentie is het vinden van de juiste balans in de risicoverdeling.”

Wederkerig

Gebiedsontwikkeling is vergeleken met een DBFMO een ander proces, constateert Le Large: “Binnen een concessie is de regie wederkerig. Als jij iets voor mij doet, doe ik iets voor jou. Het is minder duidelijk wie opdrachtgever en -nemer is, ze houden elkaar vast. Het doel voor de publieke partij van PPS bij gebiedsontwikkeling is het gebruikmaken van de marktkracht. Het doel van de private partij is zich te verzekeren van publieke medewerking. Het is voor de private partij echter niet zeker dat het iets oplevert. Als een partij voldoet aan een DBFMO-contract, is hij zeker van betaling. Bij een pure concessie ben je als private partij afhankelijk van de markt.”

Bij bijvoorbeeld een PPS gericht op de herontwikkeling van een gebied zijn er delen die niets opleveren of geld kosten, naast delen die wel rendabel zijn. “Dan is het zaak samen te zoeken naar het beste plan en te onderhandelen volgens het principe van mutual gains: eerst de koek vergroten, en vervolgens de risico’s verdelen. Hoe je samenwerking inricht, is denk ik iets dat de DBFMO kan leren van een concessie”, aldus Le Large.


Bart Hueben
Senior consultant corporate real estate Royal HaskoningDHV

 

Risico’s beïnvloeden

Bij de ontwikkeling van een deel van het centrum van Arnhem werd bijvoorbeeld vooraf gezamenlijk door partijen een risicomatrix gemaakt. Le Large: “Daarmee brachten we in kaart: wie loopt welk risico en wie kan dat risico beïnvloeden? Er loopt bijvoorbeeld een weg door het gebied, die de gemeente ineens moet herstructureren. De marktpartij moet daaraan bijdragen zonder zeker te weten of haar ontwikkeling straks winst zal opleveren.” Hueben herkent de situatie. “In een ziekenhuis kun je netjes met de bedden rondlopen, of steeds in de haast tegen alle deuren aan- knallen. Het gedrag van de gebruiker bepaalt hoeveel onderhoud er nodig is, maar de opdrachtnemer kan dat gedrag niet beïnvloeden. Er wordt nu een opzet bedacht waarin dit soort risico’s financieel verdeeld wordt. Bijvoorbeeld doordat beide partijen budget reserveren.Als de kosten meevallen, dan zetten partijen dat budget in voor iets anders.”

Hybride

Vanwege de aard, maar ook de financiën van een DBFMO-constructie zijn alle denkbare risico’s contractueel dichtgetimmerd. “De financiers stellen what if-vragen, eisen dat je daar afspraken over maakt. Daarnaast willen ze niet steeds een uitgebreide risicoanalyse doen, want daar zitten veel kosten in. Daardoor is een hoge mate van standaardisering bereikt”, zegt Hueben. “Wat we daarmee een beetje kwijt zijn geraakt is de focus op kansen en innovaties. Een consortium kiest vanwege de looptijd van een contract voor duurzame oplossingen, maar investeert niet in innovaties die alleen voor de opdrachtnemer renderen. Daar liggen nog verbetermogelijkheden.”

Toch zou Le Large wat betreft die standaardisering wel leentjebuur willen spelen in de DBFMO-wereld. “Dat helpt de transactiekosten omlaag te brengen en vergroot het leervermogen vanuit eerdere situaties. Ik denk dat concessies wat meer publiek-privaat ‘zakendoen’ moeten worden, met meer dwingende afspraken. Tegelijkertijd zie je inmiddels ook DBFMO-contracten ontstaan voor stukjes gebiedsontwikkeling. Juist dat soort hybride vormen, met het beste van beide werelden, kunnen heel waardevol zijn.”