Integrale aanpak van verschillende problemen

Voetballen op een tunnel boven de snelweg, het kan tegenwoordig in Schiedam. Door de gezamenlijke visie op, én integrale aanpak van verschillende problemen, ontstond een prachtig sportpark op het tunneldak van de doorgetrokken rijksweg A4 bij Schiedam. Door verplaatsing van enkele sportclubs naar dit nieuwe park, ontstond op verschillende plekken ruimte voor woningbouw.

Schiedam kampte met verschillende problemen én wensen: beter voldoen aan de woningvraag, vitalere sportverenigingen en een sociale stijging mogelijk maken voor de inwoners. Met de opening van het sportpark op het tunneldak zijn in één keer veel wensen in vervulling gegaan voor het gemeentelijk programma ‘Schiedam in Beweging’.

Rijkswaterstaat werd enthousiast over het dubbel grondgebruik en ondersteunde de gemeente.

Lydia Buist is projectdirecteur van ‘Schiedam in Beweging’. Ze vertelt dat Schiedam in eerste instantie de A4 niet wilde. En als het er toch van moest komen, wilde men de weg niet zien, horen of ruiken. “Toen duidelijk werd dat de weg er toch zou komen, ontstonden binnen de organisatie van Schiedam ideeën voor de inpassing ervan.

Rijkswaterstaat was enthousiast over het dubbel grondgebruik en ondersteunde de gemeente door luifels aan de tunnel te maken waardoor het mogelijk werd voetbalvelden aan te leggen. Dat was voor ons de enige manier om een sportcomplex bovenop het tunneldak te realiseren en ontwikkelruimte te maken van de vrijvallende sportlocaties elders in de stad.”

Gemeentelijke beleidsdoelen realiseren

Sportaccommodaties bovenop de tunnel zorgen ervoor dat elders in de stad ruimte komt voor nieuwe woningen, meer groen en bovendien voor het revitaliseren van de sport in Schiedam. Hiermee worden in één klap verschillende gemeentelijke beleidsdoelen gerealiseerd: bevordering van vitale sportclubs, groene kwaliteit in de stad, meer gevarieerde woonmilieus en mogelijkheden voor sociale stijging.

Lydia Buist: “Deze maatschappelijke baten werden uiteindelijk veel hoger dan we vooraf hadden kunnen voorzien. De gemeente heeft de gebiedsontwikkeling door middel van een ‘business case’ uitgewerkt.

Hieraan is de exploitatie van de nieuwe sportverenigingen gekoppeld voor een periode van dertig jaar (dus duurzaam!) waardoor alle projecten bijna kostenneutraal zijn uitgevoerd. Van belang hierbij was dat marktpartijen voldoende vertrouwen hadden in de ontwikkellocaties omdat zij deze zeker zouden afnemen. Dura Vermeer was één van de partijen die dit risico wilde nemen.”

Nieuw businessmodel

Volgens Dura Vermeer ontwikkelde Schiedam hiermee een businessmodel waardoor de gemeente beperkte financiële risico’s liep en het voor Schiedam financieel aantrekkelijk werd om verschillende vraagstukken op te lossen in één geïntegreerde oplossing.

Directeur Vastgoed bij Dura Vermeer Dick Boelen en directeur Infra Jan Willem van Arkel vertellen over de aanpak, de financiële onderbouwing en de mogelijkheden voor andere gemeentes om ook met dit businessmodel grote stappen te maken  met beperkte financiële risico’s en zonder grote investeringen.

Boelen: “Het businessmodel zit als volgt in elkaar: het is een financieel gesloten circuit. Wij doen ‘alles’; van ontwikkelen en bouwen tot infra en onderhoud. Op de vrijkomende ruimtes van de sportclubs in Schiedam bouwt Dura Vermeer een woonwijk in Kethel en VolkerWessels de woonwijk Harga. De opbrengst daaruit is voldoende om de kosten van de aanleg van het sportpark te dekken.”

Sommigen verklaarden ons voor gek dat we woningen wilden gaan verkopen in de crisis.

Het plan ontstond in de jaren dat Nederland in crisis verkeerde. Boelen: “Sommigen verklaarden ons voor gek dat we woningen wilden gaan verkopen in de crisis, maar we hadden ontwerpvrijheid in aantallen en types. Op Kethel worden het voornamelijk luxe tweekappers en op Harga voornamelijk rijwoningen.”

Beide heren stellen dat door de contractvorm de afnamerisico’s te overzien waren. “En gaandeweg zijn er nog wel spannende momenten geweest zoals het bestemmingsplan voor Kethel waar bewoners liever een park wilden dan woningbouw. De gemeente is echter actief met bewoners in gesprek gegaan, met goed gevolg.”

Sportpark op het tunneldak
Sportpark op het tunneldak

Integraal proces met garanties

Voor de gemeente brengt dit integrale proces een beperkt risico met zich mee omdat tegenover de vrijheid voor de marktpartij de afnameplicht van de grond staat binnen een bepaalde periode (dit betekent overigens géén bouwplicht). Door vol vertrouwen met elkaar samen te werken, is er iets moois ontstaan.

Van Arkel: “Schiedam wil verzakkingen in het gebied voorkomen en was dus nogal beducht voor de infrastructuur van de nieuwe wijk in Kethel. Door gezamenlijk naar constructieve oplossingen te blijven zoeken, kwamen we uiteindelijk tot overeenstemming. We bieden vijftien jaar garantie op onze infrastructuur en het grootschalig onderhoud is ook voor ons.

Er zijn minder bestekken en overleggen nodig, vastgoed en infra zitten in één huis.
 

Het hele plan is een integraal proces, waarbij afstemming van tevoren bijzonder belangrijk was.” Boelen en Van Arkel stellen dat een dergelijke integrale aanpak ook goedkoper is. “Alle raakvlakken zitten nu bij één partij en op de raakvlakken gaat het het meest mis met vertraging en oplopende kosten als gevolg.

Voor de gemeente is het fijn om één aanspreekpunt te hebben, dat werkt veel prettiger. Ook zijn er minder bestekken en overleggen nodig, vastgoed en infra zitten in één huis.”

Eén doel

Vertrouwen is een sleutelwoord dat door alle drie genoemd wordt als bijzonder belangrijk. “Van Arkel en Boelen: “Na de tenderfase moet er een bepaalde ‘klik’ zijn om goed en constructief met elkaar samen te kunnen werken. Er moet over en weer vertrouwen zijn.

Buist beaamt dit: “Vertrouwen is ontzettend belangrijk tussen de partijen waar je mee samenwerkt. In dit geval was en is er groot vertrouwen en dat vind ik wel uniek aan dit project. We hadden allemaal één doel en dat zorgde ervoor dat we ook allemaal dezelfde kant op wilden.”

Blauwdruk voor andere gemeentes

In Schiedam zorgde deze integrale gebiedsontwikkeling voor betere sportaccommodaties, ruimte in de stad voor nieuwe huizen en een samenwerking die behalve de gemeente en Dura Vermeer ook sportverenigingen en burgers betrok.

Het resultaat mag er zijn: een multifunctioneel sportcomplex dat bij de opening in oktober 2016 ongeveer achtduizend bezoekers trok. Boelen en van Arkel zijn trots op de samenwerking met de gemeente waarbij vertrouwen, transparantie en flexibiliteit een grote rol speelden. Schiedam is echter niet de enige gemeente waar een dergelijke integrale aanpak  een gunstige financiële uitkomst biedt.

“Dit businessmodel kan ook ingezet worden bij andere gemeenten die met vergelijkbare vraagstukken te maken hebben”, stellen beide heren. “We gaan graag het gesprek aan met gemeentes die ook te kampen hebben met verouderde sportcomplexen en een behoefte hebben aan ruimte voor woningbouw.”

Klik door de foto's voor meer impressies