“Als gevolg van de crisis ontstonden nieuwe vormen van gebiedsontwikkeling. De basis ligt er al. We gaan echter de bestaande gebieden steeds beter gebruiken door ze aantrekkelijker te maken en daarmee waarde te creëren.” Stauttener noemt als voorbeeld de Merwedekanaalzone in Utrecht. “Een troosteloos gebied, tot een startup zich daar vestigde waardoor bezoekers en gebruikers het gebied leerden kennen. Naast deze start-ups ging een gebiedsmarketeer aan de slag met evenementen en samenwerking tussen bedrijven. ‘Placemaking’ noemen we dat verschijnsel. Placemaking gebeurt overigens vaak door iemand die het gebied al kent en prima weet wat de kwaliteiten zijn. Deze mensen noemen we ook wel de 'local heroes'. De aandacht groeide, waardecreatie was een feit en voor investeerders en de gemeente wordt het gebied steeds interessanter. Door deze wisselwerking wordt er steeds meer in deze gebieden geïnvesteerd.”

Coöperatief doel

Dergelijke nieuwe vormen van gebiedsontwikkeling vragen een andere manier van ontwikkelen, sturing en ook financiering. “Het vraagt ook andere oplossingen waarbij we de lessen uit het recente verleden kunnen verzilveren. Kleine partijen en particulieren nemen, zeker in het begin, de financiering over van de banken om toch gebiedsontwikkeling mogelijk te maken.” Samen doen is de toekomst volgens Stauttener; “Samen zeggen ‘wij willen hier wonen of werken’ en samen het plan ontwikkelen. Eigenlijk is coöperatief ontwikkelen eerst de vraag organiseren. Doordat de groep daarna samen het plan maakt, zijn zij ook bereid meer te investeren. Ik voorzie een groei van dit concept.” Ook hier heeft Stauttener een pakkend voorbeeld: “Er is een groep mensen van rond de vijftig die – als ze ouder zijn – wonen en zorg graag bij elkaar geregeld willen zien. Zij willen woningen met collectieve ruimtes én ruimte voor zorg. Ik zie in toenemende mate gelijkgestemden op zoek gaan naar geschikte plekken in de stad om hun wensen te vervullen.” Met deze nieuwe trend is de projectontwikkelaar volgens Stauttener nog steeds nodig. Productie door marktpartijen en coöperatief ontwikkelen: “Het kan allebei: wat bouwt de projectontwikkelaar en wat kan collectief? Zorg voor een goede mix! Op de Veemarkt in Utrecht worden lofts gebouwd waarbij de nieuwe bewoners zelf de ruimtes binnenin kunnen bepalen. Daarnaast bouwt de ontwikkelaar koopwoningen en de belegger huurwoningen. Het gaat om wat we van elkaars processen kunnen leren.”

Stap voor stap

Aan elke gebiedsontwikkeling ligt een haalbare businesscase ten grondslag. Maar wat als er geen geld is om te starten? “In het Hembruggebied in Zaandam stonden al langere tijd veel gebouwen leeg en was het gebied onverkoopbaar. Wij gaven het advies om stap voor stap te beginnen, en pand voor pand te investeren op basis van de huur en de looptijd van het contract. De bedrijven die zich daar vestigden trokken weer andere bedrijven aan. Nu zijn veel gebouwen vol, ziet het gebied er stukken beter uit en is er waarde gecreëerd.”

De financiën om ontwikkeling mogelijk te maken, kan ook met kleine beetjes tegelijk verdiend worden. “Een beetje verdienen en dat herinvesteren is een prima manier om gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. De Rijksoverheid toont ook interesse in deze meer spontane en organische gebiedsontwikkeling (uitnodigingsplanologie). De overheid bepaalt op hoofdlijnen waar wel of geen veranderingen kunnen komen en stelt zich verder faciliterend op naar initiatiefnemers.”

Gebiedsontwikkeling in de afgelopen acht jaar was volgens Stauttener veelal een kwestie van 'trial and error'. “Vroeger deden gemeentes en grote partijen de ontwikkeling. Nu nemen eigenaren zelf deel. Er is een veel directere relatie waardoor plannen sneller haalbaar worden. Bij het financieel management gaat het in alle gevallen om een haalbare businesscase. Er moet balans zijn, maar geld moet ook weer niet té belangrijk worden. Investeren en financieren moet gezien worden als een middel om het doel – een goede stad, een sterke rand, prettig wonen en werken – te bereiken.”