John Konijn
Senior Project Manager

In augustus van 2011 kwam een kwart van het zo’n twintig jaar oude kantoorpand de Daalse Kwint in Utrecht leeg te staan. En ook de gebruiker van de overige delen, advies- en ingenieursbureau Movares, bleek zich te orienteren op de kantorenmarkt. Reden voor eigenaar Deka Immobilien en property manager DTZ Zadelhoff om met Movares in gesprek te gaan over wat zij in een pand zoekt. Het antwoord was er al gauw: een duurzaam gebouw op een goed bereikbare locatie, dat comfort en energiezuinigheid samenbrengt. Movares richtte zich in eerste instantie op nieuwbouw, maar Deka Immobilien zag nog interessantere mogelijkheden. “We wilden samen met hen het bestaande pand op deze aantrekkelijke locatie verduurzamen, zodat zij precies het pand krijgen dat ze wensen en wij leegstand tegengaan”, zegt Daniël Meijer, Asset Manager bij Deka Immobilien. Volgens alle betrokkenen is renovatie dan ook een zeer goed en duurzaam alternatief voor nieuwbouw en een middel om het brede probleem van leegstand te lijf te gaan.


Flip Luger
Architect

Onderscheidende aanpak

Bijzonder aan de manier waarop Deka Immobilien het renovatietraject samen met DTZ Zadelhoff opstartte, is dat zij nog voor een pitch uit te schrijven onder architecten, al met installatieadviseur Deerns om tafel ging voor het opstellen van richtlijnen voor de renovatie. “Vooraf wisten we precies welke techniek we in het gebouw wilden hebben en wat de restricties zijn, zodat we tijdens de pitch appels met appels konden vergelijken”, zegt Abe Jongbloed, Accountmanager Property Management bij DTZ Zadelhoff. Deze inkadering zorgt voor haalbare plannen. De architecten wisten wat de financiële mogelijkheden waren. Een onderscheidende aanpak, maar tegelijkertijd ook een manier van werken die een grote commitment vereist. Deka Immobilien maakte vooraf immers al kosten voor het maken van het plan en een huurder voor het leeggekomen gedeelte was er nog niet. Meijer is sinds de start echter overtuigd van het succes. “Een duurzaam pand zorgt er niet alleen voor dat we Movares als gebruiker behouden, maar ook dat de overige ruimte aantrekkelijk is voor nieuwe huurders. Nu en over vijftien jaar.” Verduurzamen is volgens hem dan ook niet alleen een ideologische kwestie. “We moeten rendement behalen voor onze aandeelhouders, dus kijken we goed naar de vraag in de markt en matchen we die twee zaken met elkaar.”

Het Nieuwe Werken

Er bleken flinke aanpassingen nodig, maar het pand steekt goed in elkaar en een groot deel ervan –zo’n75 procent van het volume - is te hergebruiken. Ruimtecreatie is een voornaam punt binnen het winnende ontwerp van OPL Architecten. Zo zijn er vides gecreëerd over twee etages, zijn de trappenhuizen opnieuw afgewerkt en zijn de entrees verplaatst en vergroot. Niet alleen voor Movares is dat aantrekkelijk, volgens de betrokkenen maakt dit ook mogelijk dat het nu nog leegstaande deel op prettige wijze door meerdere huurders kan worden gebruikt. “De structuur van het gebouw is essentieel”, zegt Jan Verhaegh, adjunctdirecteur bij DTZ Zadelhoff, die als makelaar adviseert. “Zo is de opzet erg geschikt voor Het Nieuwe Werken. De vloervelden zijn erg groot, waardoor een open en flexibele kantoorindeling mogelijk is. Precies zoals dat tegenwoordig gewenst is.”

Eigentijdse uitstraling

Hoewel de gevelkozijnen en de beglazing waren verouderd, was de metselwerkgevel goed herbruikbaar. Naast de technische vernieuwing moest het pand ook weer een aantrekkelijke verschijningsvorm krijgen. De gevel was bijvoorbeeld erg vervuild en zag er ook nog eens gedateerd uit. Het ontbrak aan een eigentijdse uitstraling. “Door de duidelijke richtlijnen die we meekregen, konden we niet over al aankomen, maar we zagen al gauw kans voor transparantie en flexibiliteit”, zegt Architect Flip Luger, eigenaar van OPL Architecten. Een voorbeeld dat hij noemt is het spiegelglas dat in de jaren ’90 veel werd toegepast, maar zorgt voor afstandelijkheid. Er was geen interactie tussen het plein en het gebouw. “De spiegelbeglazing liep op de bovenste verdieping ook in de lucht weg, er zat geen beëindiging aan. We hebben transparanter glas gekozen en een nieuwe dakrand toegevoegd, zodat het gebouw nu veel meer relatie met het plein heeft. Dat is het leuke aan renoveren, je werkt met wat je hebt en met een paar verrassende dingen maak je een gebouw af”, aldus de architect.

Bewezen technieken

Onder de technische aanpassingen vallen onder andere moderne klimaattechnologie, extra dakisolatie, het plaatsen van nieuwe isolerende beglazing en het gebruik van energiebesparende verlichting. Ook worden alle kozijnen vervangen. Een groot deel van het duurzame resultaat komt voor rekening van de installatietechniek. Specifieker gezegd de energievoorziening en consumptie van verwarming, verkoeling en verlichting. “Het was een energie-inefficient pand uit de jaren ‘90, dus moesten we behoorlijk wat energie besparen”, zegt Willem Bosman, Senior Consultant bij Deerns, dat de technische installaties voor haar rekening neemt. De gekozen aanpak legde het ontwerp volgens hem beperkingen op, maar door een slimme combinatie van bewezen technieken wordt het gestelde besparingsniveau behaald. “De verlichting wordt geregeld op aanwezigheid van daglicht en personen. Dat is niet nieuw, maar het vergt wel een investering, dus daar moet je goed over nadenken”, geeft Bosman als voorbeeld.

Certificering

De warmte die nodig is voor het gebouw wordt betrokken uit de stadsverwarming. Volgens Bosman een relatief voordelige mogelijkheid, aangezien de infrastructuur er al was. “De klimaatinstallatie is volledig verduurzaamd. Zo wordt gebruik gemaakt van watervoerende koeling- en verwarmingsystemen voor verhoging van het comfort. Bijkomend voordeel is dat er minder lucht verplaatst hoeft te worden waardoor veel energie wordt bespaard.” Zo wordt minder lucht verplaatst, doordat er meer ruimte is gecreëerd. En op de werkplekken maken we gebruik van watervoerende koeling en verwarming die relatief zuinig is qua energieverbruik.”

Al deze oplossingen bij elkaar opgeteld, geeft als resultaat een stap van het lage F energielabel naar het A-label (en een CO2 besparing van ruim 40 procent). Met andere woorden: prestaties die zich kunnen meten met nieuwbouw. Naast energiebesparing wordt het gebouw ook volgens de BREEAM-methode gecertificeerd. Zoals het er nu naar uitziet, behaalt het gebouw ruimschoots het hoge BREE- AM Very Good certificaat.

Openbare ruimte

Het gebouw wordt in vier fases gerenoveerd; Movares neemt telkens een nieuw opgeleverd deel in gebruik. Uiteindelijk wordt fase 4 opgeleverd als gebouw voor (mogelijk) meerdere gebruikers. “Movares heeft in december vorig jaar het eerste deel van het gerenoveerde kantoor betrokken”, zegt John Konijn, Senior Projectmanager bij DTZ Transformation Services. “De renovatie verloopt voorspoedig en momenteel pakken we het leeuwendeel van hun overige ruimte aan, zodat zij er later dit jaar kunnen intrekken.” Wanneer de renovatie van het gebouw gereed is, wordt ook de openbare ruimte om het gebouw heen aangepakt. De volledig gerenoveerde Daalse Kwint maakt straks deel uit van een nieuw stadskwartier in Utrecht. Konijn: “Op ons initiatief zijn we samen met de gemeente plannen aan het maken voor dit gebied. Het plein is gedateerd, maar kan met de juiste aanpak richting een gebied als de Amsterdamse Zuidas gaan.”

Discipline in samenwerking

De kwaliteitsimpuls die het pand krijgt, is volgens Luger alleen mogelijk door de doordachte wijze waarop het gehele traject is aangepakt. Deka Immobilien en DTZ Zadelhoff hebben volgens hem vooraf goed hun huiswerk gedaan en in het bijzonder valt hem daarbij de intensieve en open samenwerking op tussen de partijen. “Goed scoren met renovatie en hergebruik vraagt om discipline in samenwerking”, zegt hij. “Niemand mag hier zijn eigen stokpaardje berijden.” Verhaegh stemt daar evenals zijn collega’s mee in en noemt de proactieve rol van Deka Immobilien en het aangaan van de dialoog cruciaal. “Het begint door als eigenaar de visie te hebben om te investeren en te ontwikkelen, maar de uitvoering daar-van kan alleen als de gebruiker ook langetermijn commitment toont.”